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土地市场陷“保钱袋”与“防库存”两难中青在线社会新闻

2018年10月12日15时47分14秒| 发布者: 绮烟| 查看: 6434| 评论: 0

土地市场陷“保钱袋”与“防库存”两难中青在线社会新闻 ...

土地市场陷“保钱袋”与“防库存”两难中青在线社会新闻 2018-10-11 09:03:20

月日,太原市举行了被坊间称为“史诗级”的大规模土拍,拿出热点区域的幅黄金地块进行拍卖,总面积约.万平方米,起拍价合计.亿元。但结果让人大跌眼镜,幅土地全部流拍。

东吴证券研究数据认为,国有土地使用权土地出让收入占全国政府性基金收入的比重,年以来上升趋势明显,进入年,此数值均在%以上,近几个月虽然略有下降,但仍处于高位。为了解决吃紧的地方财力,地方政府只能出让土地弥补缺口,从而造成土地成为地方财政融资的重要资源。土地流拍或将成为地方财力制约因素。

针对土地流拍频发的现状,业内人士分析认为,持续严格调控影响房企预期、融资环境收紧房企回避风险、土地出让条件更加苛刻,是导致当前土地市场流拍现象增加的三大因素。

东吴证券研究报告认为,从地域分布看,河南省流拍数量居首位,年至月已超百块,华东地区的山东、浙江、安徽也是土地流拍事件多发区,紧随其后的是四川、贵州等省份。总的来看,经济欠发达或偏远地区市场热度不够,土地被流拍的概率更大。

《经济参考报》记者近日调研了解到,供应大增缘于地方政府财政压力,需加大土地融资力度,而流拍增加则主要由于房企资金链吃紧,对后市持谨慎态度。业内人士指出,在地方财政依然严重依赖土地出让金的情况下,既要防止流拍可能带来的财政收入问题,又要防止增加供应造成的“新库存”。

中信建投研报统计认为,以土地宗数为口径,今年以来流拍率约%,流拍率高于近轮周期中最低迷的年,尤其是一线城市,流拍率更是在二季度创下%的最高值。上海克而瑞地产研究员吴嘉茗分析称,全国土地市场成交规模仍然维持高位,随着一二线城市供地规模持续增加,未来土地流拍现象将增多。

中国指数研究院提供的数据显示,年至月,全国城共推出各类用地宗,流拍宗地块,占推出土地宗数的.%,较年上升.个百分点。从各城市流拍土地宗数来看,部分东部沿海城市成为土地流拍的主要区域,如宁波、泰州、滨州,分别流拍了宗、宗、宗;从土地流拍宗数占推出土地数的比重来看,主要集中在部分经济实力较弱的中西部城市,如西宁、银川、太原。

深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁说,从成本法的角度来说,地价下跌对房价的回调是一个有利的条件。同时,还要看市场的因素,供需关系和调控也会影响房价的最终定价。

持续严格调控影响着房企预期。根据中国指数研究院数据,年以来百城住宅用地成交楼面均价持续上涨,年达到历史最高值,超过元/平方米。在严格限价背景下,偏高的地价压缩了企业的盈利空间,降低了企业拿地积极性。上海易居房地产研究院副院长杨红旭等人士认为,开发企业对后市判断由过去的乐观转为谨慎,甚至悲观。土地流拍也意味着开发商不看好未来市场,不敢贸然加大房地产市场投资。

中原地产首席分析师张大伟表示,地方政府加大土地供应力度,开发商对热点城市、热门区域的地块不再盲目参拍,不少以往的地王“邻居”并没有拍出地王价格,这是市场降温的重要信号。

中原地产首席分析师张大伟表示,地方政府加大土地供应力度,开发商对热点城市、热门区域的地块不再盲目参拍,不少以往的地王“邻居”并没有拍出地王价格,这是市场降温的重要信号。

张大伟则认为,许多地块处于远郊区,而且地块有多重复杂的属性,土地配建复杂,导致房地产企业拿地意愿不强烈;房企资金压力越来越大,非优质地块对企业吸引力下降;年楼市继续严格调控,房企对未来房地产市场看法出现分化,大部分房企拿地积极性持续下调。

此外,一些业内人士指出,要关注地方财政压力。相关研究表明,土地出让收入作为政府性基金收入的重要组成部分,对地方财政制约作用显著。

持续严格调控影响着房企预期。根据中国指数研究院数据,年以来百城住宅用地成交楼面均价持续上涨,年达到历史最高值,超过元/平方米。在严格限价背景下,偏高的地价压缩了企业的盈利空间,降低了企业拿地积极性。上海易居房地产研究院副院长杨红旭等人士认为,开发企业对后市判断由过去的乐观转为谨慎,甚至悲观。土地流拍也意味着开发商不看好未来市场,不敢贸然加大房地产市场投资。

受中国指数研究院监测的三四线城市在月共成交土地宗,成交土地面积平方米,环比增加%,同比增加%。此外,这些城市共完成土地出让金亿元,同比大涨%。

国家统计局数据显示,至月,全国房地产开发投资亿元,同比增长.%;房地产开发企业土地购置面积万平方米,同比增长.%,土地成交价款亿元,增长.%。

国家统计局数据显示,至月,全国房地产开发投资亿元,同比增长.%;房地产开发企业土地购置面积万平方米,同比增长.%,土地成交价款亿元,增长.%。

对于今年土地流拍加剧的原因,中国指数研究院分析认为,限地价、限房价、竞自持、竞配建、共有产权用地等成为热点城市推地的重要要求,对于企业来说,这些限制条件给项目盈利和周转带来了压力,对企业资金支持提出了更高的要求,企业拿地更加谨慎。

中原地产研究数据显示,前个月大城市累计卖地.万亿元,同比上涨%。杭州突破亿元,上海、重庆、苏州卖地超过亿元。数据显示,从三四线城市看,多达个三四线城市卖地突破百亿,刷新历史纪录。

分线来看,各线城市住宅用地推地均加速,其中一二线城市推出量同比分别增长.%、.%,三四线城市共推出.亿平方米,同比增长.%,增幅最大。

中原地产首席分析师张大伟表示,地方政府加大土地供应力度,开发商对热点城市、热门区域的地块不再盲目参拍,不少以往的地王“邻居”并没有拍出地王价格,这是市场降温的重要信号。

对于今年土地流拍加剧的原因,中国指数研究院分析认为,限地价、限房价、竞自持、竞配建、共有产权用地等成为热点城市推地的重要要求,对于企业来说,这些限制条件给项目盈利和周转带来了压力,对企业资金支持提出了更高的要求,企业拿地更加谨慎。

东吴证券研究报告认为,从地域分布看,河南省流拍数量居首位,年至月已超百块,华东地区的山东、浙江、安徽也是土地流拍事件多发区,紧随其后的是四川、贵州等省份。总的来看,经济欠发达或偏远地区市场热度不够,土地被流拍的概率更大。

业内人士认为,一方面,地价不断下行将引导消费者预期,促使房价进一步回归理性;另一方面,土地供应大增折射地方政府财政压力不断加大,尤其需要警惕三四城市因供应增加带来新的库存。

今年以来,福州土拍市场渐入寒冬,房企土拍参拍积极性大幅下滑,今年四次土拍共出让幅经营性土地,有幅土地因竞买人不足流拍,成交的土地也多数以底价成交,月日举行的福州第四次土拍,幅土地均以一轮成交。外围县市土拍市场热度也大不如前,同区域楼面价大幅下滑,以福清为例,月日成交的号地块楼面价相比月成交的号地低了将近元/平方米。

中国指数研究院数据显示,年前三季度,全国个城市各类用地成交楼面均价元/平方米,同比下跌.%,平均溢价率为.%;其中住宅用地成交楼面均价元/平方米,同比下跌.%,溢价率为.%,较去年同期下降.个百分点。

中原地产研究数据显示,前个月大城市累计卖地.万亿元,同比上涨%。杭州突破亿元,上海、重庆、苏州卖地超过亿元。数据显示,从三四线城市看,多达个三四线城市卖地突破百亿,刷新历史纪录。

对于今年土地流拍加剧的原因,中国指数研究院分析认为,限地价、限房价、竞自持、竞配建、共有产权用地等成为热点城市推地的重要要求,对于企业来说,这些限制条件给项目盈利和周转带来了压力,对企业资金支持提出了更高的要求,企业拿地更加谨慎。

“房企在计算了成本、收益之后,觉得有利可图的地块越来越少,所以拿地的积极性越来越低。”正荣集团投资部相关负责人说,“在销售端,政府给开发商规定了价格,实行限价;在供应端,政府的起拍价定得比较高,给开发商留下的盈利空间非常低。”

中原地产数据显示,今年前个月大城市累计卖地.万亿元,同比上涨%,再创历史新高。申万宏源研究报告认为,今年上半年土地出让创新高与地方财政紧张存在一定关系。

今年以来,福州土拍市场渐入寒冬,房企土拍参拍积极性大幅下滑,今年四次土拍共出让幅经营性土地,有幅土地因竞买人不足流拍,成交的土地也多数以底价成交,月日举行的福州第四次土拍,幅土地均以一轮成交。外围县市土拍市场热度也大不如前,同区域楼面价大幅下滑,以福清为例,月日成交的号地块楼面价相比月成交的号地低了将近元/平方米。

针对土地流拍频发的现状,业内人士分析认为,持续严格调控影响房企预期、融资环境收紧房企回避风险、土地出让条件更加苛刻,是导致当前土地市场流拍现象增加的三大因素。

针对土地流拍频发的现状,业内人士分析认为,持续严格调控影响房企预期、融资环境收紧房企回避风险、土地出让条件更加苛刻,是导致当前土地市场流拍现象增加的三大因素。

今年以来,我国主要城市房地产调控累积次数多达多次。严厉调控下,土地市场呈现供应与流拍均创新高的独特现象,特别是三四线城市,更是成为供应与流拍的主战场。

中国指数研究院提供的数据显示,年至月,全国城共推出各类用地宗,流拍宗地块,占推出土地宗数的.%,较年上升.个百分点。从各城市流拍土地宗数来看,部分东部沿海城市成为土地流拍的主要区域,如宁波、泰州、滨州,分别流拍了宗、宗、宗;从土地流拍宗数占推出土地数的比重来看,主要集中在部分经济实力较弱的中西部城市,如西宁、银川、太原。

“有利可图的地块越来越少”

中原地产首席分析师张大伟表示,地方政府加大土地供应力度,开发商对热点城市、热门区域的地块不再盲目参拍,不少以往的地王“邻居”并没有拍出地王价格,这是市场降温的重要信号。

《经济参考报》记者采访发现,当前全国土地市场呈现三大特点,一是三四线城市成为总成交面积和总成交额“双增长”的重要支撑。中国土地勘测规划院发布的二季度全国主要城市地价监测报告显示,在个主要监测城市中,三线城市住宅地价环比、同比增速超过全国主要城市及一二线城市平均水平,处于高位运行,个三线城市的住宅地价环比快速上涨,增速超过%;个三线城市住宅地价同比增速超过%。

分线来看,各线城市住宅用地推地均加速,其中一二线城市推出量同比分别增长.%、.%,三四线城市共推出.亿平方米,同比增长.%,增幅最大。

《经济参考报》记者采访发现,当前全国土地市场呈现三大特点,一是三四线城市成为总成交面积和总成交额“双增长”的重要支撑。中国土地勘测规划院发布的二季度全国主要城市地价监测报告显示,在个主要监测城市中,三线城市住宅地价环比、同比增速超过全国主要城市及一二线城市平均水平,处于高位运行,个三线城市的住宅地价环比快速上涨,增速超过%;个三线城市住宅地价同比增速超过%。


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